MJOP voor VVE’s

Een Vereniging van Eigenaars bestaat uit leden die gezamenlijk eigenaar zijn van het gebouw waarin de appartementsrechten zich bevinden. De vereniging heeft als doel “het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken”.

Een belangrijk onderdeel van het beheer van de gemeenschappelijke delen/zaken bestaat uit het onderhoud van de gemeenschappelijke bouwkundige schil van het gebouw en de gemeenschappelijke installaties.

Het doel van het onderhoud is om het gebouw in stand te houden en de installaties op correcte wijze te laten functioneren. Het onderhoud kan worden verdeeld in dagelijks onderhoud en planmatig onderhoud. Om een goede inschatting te kunnen maken van het toekomstige verwachte onderhoud en de daarbij behorende kosten is het verstandig om een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op te stellen.

In een MJOP wordt het verwachte benodigde onderhoud in de tijd ingepland en gebudgetteerd. Hiermee ontstaat een benodigde toekomstige geldstroom. De VvE spaart een gedeelte van de door de leden te betalen VvE bijdrage in een reservefonds om het verwachte onderhoud mee te kunnen betalen. Sinds januari 2018 is een VvE verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw.

In de praktijk blijkt vaak dat een VvE niet voldoende spaart voor het onderhoud of dat niet alle onderhoudsgevoelige elementen in de MJOP zijn opgenomen.

Sparen voor het onderhoud is een veelgebruikte methode om de verwachte kosten mee te kunnen betalen. Soms valt het tegen en is een eenmalige bijdrage noodzakelijk. Als het heel erg tegenvalt of er is sprake van achterstallig onderhoud, dan kan die noodzakelijke bijdrage groot zijn. Zo groot dat veel leden dit niet zonder meer kunnen betalen.

Vaak is het in een dergelijke situatie mogelijk om het onderhoud te combineren met verduurzaming. Hierdoor ontstaat een nieuwe methode van financieren, namelijk een lening bij het Nationaal Warmtefonds (NWF). https://www.energiebespaarlening.nl/vve/

Als voorbeeld een VvE waarvan er dusdanig houtrot optreedt in de kozijnen dat deze vervangen moeten te worden. De VvE heeft hier niet voor gespaard en alle leden moeten € 10.000 betalen om de maatregel mogelijk te maken. Door te kiezen voor een kozijnvervanging met HR++ glas ontstaat de mogelijkheid om een laagrentende lening met een looptijd van 10, 15 of 20 jaar bij het NWF aan te gaan.

Om een lening te kunnen afsluiten is een maatwerkadvies noodzakelijk. Hierin worden verschillende verduurzamingsmaatregelen onderzocht en gebundeld tot pakketten. Door het plan te combineren met het MJOP kan maximale effectiviteit worden behaald. Lenen blijkt dan in veel gevallen slimmer dan sparen.

Naast het opgeloste financieringsprobleem heeft een lening nog meer voordelen. In tegenstelling tot sparen kan een maatregel direct worden uitgevoerd en heb je er als eigenaar dus ook direct profijt van. De lening gaat automatisch over op de nieuwe eigenaar bij verkoop van de woning. Je betaalt dus alleen zolang je eigenaar bent.

Een ander voordeel is dat voor de woningeigenaar met recht op hypotheekrenteaftrek de betaalde rente voor de lening aftrekbaar is (op basis van het breukdeel). In een haalbaarheidsonderzoek kunnen we laten zien wat de verschillende financieringsvormen en maatregelpakketten betekenen voor de woonlasten van de verschillende eigenaren.

Voor meer informatie over het maatwerkadvies of het haalbaarheidsonderzoek, klik hier.